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一帶一路中的斯里蘭卡建筑設計實踐

來源: 云南中建人文建筑設計研究院有限公司 點擊: 1499 2018-03-20 16:55

一帶一路中的斯里蘭卡建筑設計實踐

中建人文建筑設計研究院昆明、上海公司    技術總監:張潔、總經理:沈劍梅    2017年12月31日



       斯里蘭卡,有著得天獨厚的自然資源和港口資源,既是從馬六甲海峽前往中東的重要中轉站, 又是國家一帶一路宏偉戰略海上絲綢之路的國家,也是英聯邦成員國之一。它的人均GDP不到中國一半,卻有著比中國略高的人類發展指數,這里是許多情侶浪漫的蜜月勝地。隨著中國走出國門參與一帶一路建設的國家越來越多,作為云南設計行業里面追求精細化打造作品和產品的我們,走出國門參與一帶一路建設,在一帶一路沿線國家樹立中國企業的口碑和競爭力是我們進駐這個國家之初的宗旨。

 


       回顧2017年,在斯里蘭卡一年參與兩個復雜綜合項目的經歷讓我們看到,我們中建人文建筑設計研究院有限公司(下文簡稱中建人文)在異國走出了成功的第一步,也和當地的甲方建立了長期合作的戰略伙伴關系。從對該國知之甚少,到迅速熟悉當地市場(包括客戶需求、客戶生活習慣、投資人訴求點、當地甲方和合作方的溝通方式等),再到用高于南亞甚至東南亞區域的設計理念打動甲方,最后給到甲方房地產開發全周期的風險規避建議和發力點建議。這一年的建筑實踐充滿未知和挑戰,然而碩果累累。

       中建人文從創立到現在一直傳承著變不可能為可能的傳統,項目實踐實現過多次時間之不可許,條件之不可企,從8個月完成公建設計到竣工,到2周完成復雜學校方案報建,到同時勝出3個中標項目,到零變更全過程設計,到中國最大房企的最佳合作供方,再到完成美國綜合項目并取得當地行政長官和管理部門同甲方的認同等,中建人文改變了行業歷史上諸多的看似不可能。而面對東南亞和南亞市場,我們相信,有著多類型項目積累的經驗和對設計的深入理解的認知基礎,我們仍然具備幫助該區域甲方解決問題,提升產品溢價的價值。

 

科倫坡景觀 

       2017年1月我們接觸了蘭卡第一個項目,是中航集團在科倫坡中心區的一個高檔住宅公寓,該項目在一個及其有限的用地范圍內做了4棟39層的超高層塔式公寓。原方案是由香港建筑師梁黃顧設計的,施工圖有蘭卡最大的設計公司DG5完成,雖然已經到了施工階段,現場施工進度建設面完成標高已高于了±0,但甲方發現和當地消費市場的匹配有問題,于是找到我們做方案優化,要求將建筑的一半在不改變建筑結構形態的基礎上,減少三房戶型、增加兩房戶型,并減小面積,另一半不變。我們和甲方的交流非常高效,我們用手繪圖紙完成了和甲方方案的展示、溝通、確認,也得到了當地甲方建筑師Lasanka的認同,隨后甲方領導又委托我們完成頂層penthouse的設計,因為甲方對這兩個項目都非常滿意,所以此后委托我們設計1000平米的頂層會所。我們隨后用一個月的時間完成了上述方案的施工圖設計。最后甲方對我們的評價是:我們的方案比梁黃顧的方案更好,施工圖也比DG5的施工圖深度深。因為取得甲方的認同,中航集團的領導把我們介紹給了中港集團。

       中港集團受中國政府和蘭卡政府的委托,建造了科倫坡國際機場和科倫坡集裝箱碼頭,他們在2017年也受政府要求,和蘭卡當地的甲方Access共同打造一個約20萬平米的綜合項目Harbor Village。在此項目中,Access作為最大的股東,直接管理項目的全過程,而小股東中港集團只設立了少數的監管人員。因此我們在此項目中直接對接Access的管理層和老板Mr Joshua。

      該項目也是由DG5完成的建筑方案設計(DG5在科倫坡當地市場的影響力挺大,所以許多大型項目都可以看到他們的參與),但是甲方認為如果有一家方案能力較強的公司介入,他們可能會采納更優化的方案。于是中航集團介紹我們跟Access進行了接洽。

       我們一開始評審DG5的方案,從方案、建筑、結構、水、電、空調系統各方面提出了一系列的意見和優化建議,因為這些建議涉及到太多專業知識,一開始Access的管理方并不能判斷這些優化建議帶來的經濟價值和原因(因為風險常常是隱藏在原因里面的),于是,他們要求我們去一次科倫坡,面對面交流。除了對他們答疑意外,還能給他們展示更多我們能做什么,以及我們曾經做過什么。因此,和Access管理方以及中港集團的第一次面對面交流就這么展開了。

 

       在斯里蘭卡我們提出了方案優化的各種可能性以及可能性后面的機會和挑戰,當然,和Access這樣的投資管理團隊交流,房地產語言是不可少的。因蘭卡的房地產市場還處于非常粗放的狀態,對于開發項目的成功與否,還是用簡單的得房率來評判。我們向對方建議取而代之用IRR(內部收益率)和ROE(資產凈值回報率)來量化項目的成功,也給到甲方畝產利潤的計算方法,并基于當地市場價格和當地建設成本和甲方一起分析方案優化帶來的經濟效益提升的百分比。當然,優化后的方案在得房率上本身就有大約10個百分點的提升,以住宅部分為例,DG5的原方案的核心筒各功能空間的組織其實有很大的優化空間,套內100平米他們只能做到2房共用衛生間,而我們能在不減小房間尺寸的前提下,做到100平米3房全套間(蘭卡要求所有的戶型都配備洗衣房,對廚房的尺寸要求也更高,因此和中國住宅設計的概念不完全一樣),再加上結構和地下室的配合優化出更高效的停車,高效的商業和辦公,難以一言而喻的許多空間合理優化等,最終Access的管理方對我們的方案建議很滿意。

       我們在和Access管理方的第二天的會議中介紹了我們的歷年來做過的項目,對方表現出極大的興趣,這至少給予對方更多的信息,讓他們了解我們完成過更大和更復雜的項目,而且效果已經超出了他們的預期。 

 

       對于海外項目,中建人文有一個原則,就是必須要收到設計費的首付款后,才投入設計團隊全面啟動,而且原則上首付款不低于設計費的60%,特殊情況下不低于50%。當我們開誠布公地提出這個要求的時候,對方也很直接和誠懇地接受了這樣一個要求,因為對于這樣優質的甲方,他們寧可增加一些可控的風險,也要請有水準和能創造價值的企業為他們的項目做設計。之前的溝通交流讓對方對我們有較大的信任,而且他們很明白產品策劃和設計是決定房地產開發生死的兩個環節,設計費只占總體開發成本的小頭,如何通過設計讓產品溢價和投資回報率更高遠比節省設計費重要,當然,這個也是把資產成本計算在內一起考慮的。國外的開發商和中國的開發商一樣,一要用杠桿(一般是銀行的錢),二是希望自持資金收益率更高,而這種單盤項目和國內集團化滾動開發不同之處在于他們不能靠無限制的擴大規模來增加NPV,增加收入,因此,單盤的凈利潤率變得非常重要。而中港集團作為重要的股東,對項目的凈利潤率也有底線的要求,只有凈利潤率超過22%的項目才能在集團立項。我們反對但不抵觸市場上有很多設計公司為了爭奪一個項目,做施工圖送方案設計,或者先完成設計再談合同。在一些競爭激烈的市場環境下,一些設計能力不足的企業常常把這樣的策略作為常態,而對于誠信體系相對健全的英聯邦市場,我們一直堅持我們的商業原則,同時也堅持豎立良好的口碑,甲方也尊重我們的這種堅持。Access的老板在會后也表示,下一個項目將會把我們作為方案主創設計企業。


       在設計過程中,我們和中港集團以及大股東Access都保持著密切聯系,無論是郵件來往,還是圖紙,還是視頻會議,還是視頻錄像匯報,還是商函和合同,我們都統一用英文件,一來是因為英聯邦法律體系健全,雙方利益都能得到保障,二來如果通過翻譯進行轉述,建筑設計的專業信息必然有所流失。而對方無論是Access方的管理層還是中港集團的代表都會及時對所有的溝通進行反饋。做國際項目利用好時差是非常重要的,科倫坡比我們晚2.5個小時,我們的圖紙如果下午5點以前發給甲方,甲方就會利用他們下午的時間開會討論,并且在當天反饋結果,如果有修改,我們在第二天下午5點之前就能把單棟的整套圖紙修改完后,發送給甲方,甲方便可組織各個部門在當天開會定案,而在北京時間晚上10點前反饋回來,翌日便可進一步工作,特殊情況除外,此工作方式實屬高效。在英國企業的任職經歷也為我和甲方溝通的順暢度做了積極的貢獻,蘭卡認同英標體系,但行業水準和英標體系還是有明顯的差距,英國項目對深度的要求在蘭卡普遍水準之上,再加上當地設計公司超高層城市綜合體做得確實很少,所以蘭卡甲方非常認同能用英標體系出圖,又能帶來中國房地產先進經驗的公司。而西方知名事務所比如SOM或者Atkins之類的雖然具備這樣的實力,但他們認為這樣的項目不是頂級項目,常常不會涉足,因為他們的人力成本和運營成本都較高,并且效率和我們比不見得能有優勢(以我接觸過的諸多美國事務所為例),因此中建人文這樣的企業正好是甲方正確的定位。

 

       我們對此項目的服務范疇還包括樣板房設計建議和售樓部設計建議,甲方在項目結束后也希望我們對后續的樣板房內裝設計和建筑外裝設計給予我們的意見。對于整合資源的開發企業,他們需要做的是讓合適的人做合適的事,但誰最合適這個問題是需要專業判斷的,有時甲方也需要合作方站在一個不同于投資人的角度和不同的專業背景下給予更多的意見作參考。而接觸過多企業、參與過房地產全過程管理的經驗也讓我們給予了甲方設計之外的不少建議。和國外甲方之間的信任的建立一要具備專業水準,二要遵守國際通行的商業準則,對英聯邦企業的操作模式和溝通方式的了解是基礎。不斷在國際市場上積累的經驗也讓我們這樣一個企業在國際項目中受益。

      科倫坡的城市建設水平和中國大城市大約25年前類似,住宅房地產開發水平也落后于中國,但是房價并不低,中心區普通高層公寓單價大約在1700~2200美元之間(含簡單裝修),香格里拉公寓的單價大約在6000美元左右,普通公寓客戶70%~80%是本地客戶,約20%來自海外,頂級項目海外客戶占比略大。從規律來看,人均GDP3000美元是經濟新高度的臨界點,類似于2000年左右的中國經濟,而剛剛結束30年內戰的蘭卡經濟,騰飛才剛開始,政府允許外國人買房買地,對絕大多數國家免簽,這樣一個賣方市場因此吸引了各種房地產開發商或者酒店投資客。中建人文也是隨著這些企業走到這樣一個充滿商機的一帶一路沿線國家的企業。從美國項目到斯里蘭卡項目的順利完成,經驗告訴我們,在國際市場上,我們堅持誠信做事是立足之本,通過踏實地積累對設計的理解,我們所呈現的設計水平和解決問題的能力,沒有低于我們的宣傳,沒有低于甲方的期望值,最終才能為甲方獲得競爭力貢獻價值,從而創造我們的口碑。


       未來的30年,甚至在近在咫尺的10年,我們不能以傳統的觀念去看待我們的企業,看待員工的價值,從市場規律出發的傳統觀念常常把企業帶到一個惡性循環。傳統的企業是分析市場,分析客戶(為了作客戶定位,而客戶的定位的價值已經越來越小),分析競爭者,拿出市場策略和產品策略以應對市場,盡可能規避競爭,而這些所有的理論和策略都是基于以美國為首的西方國家上世紀中下頁的企業管理策略。處于變革時代的全球經濟一體化是以需求為導向的,而需求是可創造的,這種快速增長的經濟模式不要求企業在固有的市場里面花大量的時間究競爭對手,以求得夾縫生存,爭取分得一杯羹,消費者的需求會無限制的創造出額外的市場份額和五花八門的難以想象的市場形式,關鍵是我們是否能看到并滿足這樣的需求。甚至做出自己的特色和產品,來主動喚起消費者的需求。當我們的目的是創造好的作品的時候,競爭對手已經變得沒有那么重要了,而自己的作品先說服自己,讓自己滿意,超越自己變得重要。我們不看我們的老版是否開心,因為他自己更關注員工是否開心,我們唾棄等級制度,抵觸奉承文化,我們不以傳統方式做管理,我們鼓勵伙伴們一次又一次地超越,鼓勵他們用心去創造出好的作品,讓客戶開心,我們希望現在的年輕人能超越我們,讓他們成長是我們的成就,這也是中建人文的文化和精神之一,也是我們為什么能不斷變不可能為可能。所以我們面臨的挑戰很多,但是我們享受挑戰,我們創造美好生活,我們和一群值得共事的人一起,無悔和充實地扮演著屬于我們這一代的歷史角色。

       在企業和個人創造理想和共贏的路上, “一帶一路”只是插曲,我們相信將來,中建人文會承載更多人的夢想,不管是員工,還是客戶,幫助更多的人去實現夢想,在世界版圖上越走越遠。 


參考文獻 Reference:  

Wikipedia維基百科. (n. d.). Human Development Index.Retrieved December 30, 2017 fromhttps://en.m.wikipedia.org/wiki/Human_Development_Index  

The World Bank世界銀行. (n. d.). GDP.Retrieved December 30, 2017 fromhttps://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.CD?locations=CN  

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